Es ist nun etwa zwei Jahre nach meinem letzten Artikel und wir sind immer noch nicht am Ende der Geschichte. Die BUWOG hat ja im letzten Jahr einiges in Werbung auf Straßen, Radio und im Internet investiert, in Berlin gibt es weitere Bauvorhaben. Dieser Artikel gibt meine persönlichen Erfahrungen mit der BUWOG nach dem Erwerb und Einzug wieder und soll potentiellen Erwerbern helfen, eine Entscheidung für oder gegen die BUWOG zu treffen.

Heiß im Sommer, Kalt im Winter

Heizung

Ich hatte ja schon im Vorherigen Artikel beschrieben, dass es Probleme mit der Heizung gab. Das eskalierte dann im Dezember 2020 wo über die Weihnachtsfeiertage die komplette Heizungsanlage für über 200 Wohnungen ausgefallen ist. Wir haben tagelang mit Wasserkochern warmes Wasser erzeugt um die Kinder zu baden, haben Heizlüfter gekauft und die elektrischen Handtuchwärme auf voller Leistung laufen lassen. Über die Feiertage war niemand zu erreichen, weder die Verwaltung (Vonovia, jetzt ecowo) noch der Bauträger (BUWOG). Nach den Feiertagen versuchte sich dann ein Konglomerat aus beteiligten Firmen, leider erfolglos. Erst als ein fachkundiger Miteigentümer und Bewohner das Ruder in die Hand nahm, wurde es wieder warm. Die Heizung läuft seit dem in einem Notbetrieb. Unser Miteigentümer hat dann ein Konzept entwickelt, dass der Bauträger dann auch versprochen hat umzusetzen. Doch Diskussionen zogen sich über den ganzen Sommer bis zum Winter 2021 in dem die Pläne immer noch nicht umgesetzt wurden. Stattdessen versuchten beteiligte Firmen offenbar Kosten zu sparen, und wollten dann nur ein Teil der Arbeiten umsetzen, den Rest nur bei Bedarf. D.h. konkret, der erste Teil wird dann im Frühling 2022 umgesetzt und dann wartet man bis zum Winter 2022. Wenn dann die Heizung wieder nicht funktioniert, dann wird wohl auch der Rest umgesetzt, dann 2023. Und so verschleppt der Bauträger gemeinsam mit den umsetzenden Firmen die Mangelbeseitigung auf Kosten aller Bewohner (und Mieter, die natürlich teilweise Mietminderung einfordern).

Sommerlicher Wärmeschutz

Nun ist der Winter nicht die einzige Jahreszeit und damit nicht das einzige Problem. Nein, es gibt ja noch den Sommer. Hier ist es nun so, dass es sich in einigen Räumen auf bis zu 27°C aufheizt obwohl nachts gelüftet wird, es nur für 1-2 Stunden direktes Sonnenlicht gibt und wir Vorhänge zuziehen. Warum passiert das? Nun, zunächsteinmal wurde hier keine Wärmeschutzverglasung eingebaut. Wie immer wohl aus Kostengründen. Es gibt einige wenige Fenster im obersten Stockwerk wo mutmaßlich eine solche Verglasung eingebaut wurde.

Damit aber nicht genug, denn es gibt es noch die Lüftung.

Die Lüftung ist so aufgebaut (ich hatte das schon im letzten Artikel beschrieben), dass auf dem Dach eines jeden Hauses ein großer Lüfter steht. Dieser zieht Luft aus den Schächten nach oben. Dort angeschlossen über Lüftungsgitter sind die Badezimmer und der Hauswirtschaftsraum. Hier wird permanent Luft abgesaugt. Das hat definitiv den Vorteil, dass an den Fenstern und im Bad so gut wie gar nicht schimmelt (Die Ausnahme, siehe weiter unten) und die Spiegel nicht beschlagen. Doch, wo kommt die angesaugte Luft her? Sie wird durch Schlitze unter den Türen und über den Fenstern angesaugt. Und hier kommen wir zu dem Problem. Im Winter wird hier kalte Luft (z.B. -10°C) angesaugt und die Fußbodenheizung permanent heruntergekühlt wodurch höhere Heizkosten anfallen und die Anlage in höherem Maße beansprucht wird, denn die Betrachtung der Lüftung fehlt in der Planung der Heizung. Im Sommer wird dafür dann die heiße Luft von außen (z.B. 30°C) angesaugt. So hat man innerhalb kürzester eine unerträgliche Temperatur. Und dank Home Office bleibt mir nicht viel übrig, als das zu ertragen.

Duschen - Schimmel und Wasserschäden

Nun zum nächsten Problem. Die Duschen wurden, nach Meinung eines Experten auf diesem Gebiet nicht nach den geltenden Vorschriften gebaut. Die Bodenfliesen wurden nicht im kombinierten Verfahren überwiegend vollflächig verklebt. Stattdessen wurden Kleckse Fliesenkleber in die Mitte unter den Fliesen gelegt und diese darauf gedrückt. Das hat zur Folge, dass sich um diese "Kleckse" ein Labyrinth von Hohlräumen unter den Fliesen bildet. Dieser Hohlraum ist bis zum Wandablauf offen, sodass dreckiges Wasser unter die Fliesen läuft und aufgrund von Kapillarkräften dort auch nicht mehr rauskommt. Das führt im besten Fall zu Schimmelbildung. Bei uns riecht es z.B. jedes Mal zu Beginn des Duschens sehr unangenehm. Im schlimmsten Fall aber läuft das Wasser bis zur Tür und, wenn hier noch die Abdichtung mangelhaft ist, sogar hinunter zum Nachbarn. So gab es bis jetzt schon mehrere Wasserschäden. Die BUWOG behauptet hier, dass es an nicht gereinigten Haarsieben lag. Schuld ist also wieder mal der Bewohner, nicht die schlechte Qualität.

Elektrik

Auch bei der Elektrik gab es Sub-Sub-Unternehmer, die offensichtlich grob fahrlässig gehandelt haben. Die Hofbeleuchtung ist schon mehrfach defekt gewesen. Hierbei ist die Hauptsicherung herausgesprungen, die Ursache konnte von der ausführenden Firma aber nicht lokalisiert werden. Erst als eine nicht am Bau beteiligte Firma von der Verwaltung beauftragt wurde, eine zusätzliche Steckdose im Hof anzubringen, fiel dieser auf, dass hier die Verkabelung nicht betriebssicher ist. Die Anlage wurde dann komplett abgeschaltet. Hier haben jahrelang Kinder gespielt, man möchte sich nicht ausmalen, was hätte passieren können.

Verantwortungsdiffusion

Nun kurz zu dem "Konglomerat aus beteiligten Firmen".

Schauen wir uns mal die Umsetzung der Heizung an. Wir Erwerber haben ja eine Geschäftsbeziehung zum Bauträger, der BUWOG. Diese hat einerseits ein Ingenieurbüro beauftragt, die Heizungsanlage zu planen und auf der anderen Seite einen Generalunternehmer (in diesem Fall PORR) beauftragt, die Bauleitung zu übernehmen. PORR wiederum hat dann eine Firma beauftragt (H+E) die Heizung gemäß Planung zu bauen. Diese war allerdings nicht in der Lage, den Anschluss an die Fernwärme und automatische Steuerung der Hausanschlüsse zu bauen und hat ihrerseits die Firma PEWO damit beauftragt.

Nun kann man sich vorstellen, dass, wenn es Probleme gibt, recht schwierig festzustellen ist, wer nun "Schuld" hat. In unserem Fall war klar, dass ein Mangel bestand (Heizung geht nicht). H+E hat darauf bestanden, die Anlage gemäß Planung umgesetzt zu haben und somit die Verantwortung auf die Planungsfirma geschoben. Diese wiederum behauptet, dass die Planung korrekt sei. Und so verging sehr viel wertvolle Zeit damit, dass die BUWOG in endlosen Ping-Pong-Gesprächen mit allen Beteiligten zu klären: Was ist das Problem, wer muss was wann tun und vor allem, wer bezahlt es? Solche eine Konstellation hat für den Erwerber nur Nachteile.

Das gleiche Spiel gab es auch bei den Duschen. Hier Hat PORR an eine Berliner Firma "Berliner Fliesendesign" vergeben, diese hat an eine Rumänische Firma unter-vergeben und diese wiederum an eine Ukrainische. Das genau Firmengeflecht ist mir nicht bekannt, jedoch die Hierarchie.

In Terminen vor Ort spricht dann die BUWOG mit PORR, PORR mit BFD, die spricht mit einem rumänischen Handwerker der dann auf russisch mit dem ukrainischen Handwerker redet der dann ans Werk geht. Wer schon mal Stille Post gespielt hat, weiß wie das endet.

Verwaltung

Wie es bei Bauträgerprojekten leider üblich ist, legte der Bauträger die Verwaltung bereits in der Teilungserklärung fest. Bestimmt wurde die Vonovia Treuhand, jetzt "ecowo", eine Tochter der Vonovia. Nun muss man hier noch ergänzen, dass ebenfalls die BUWOG eine Tochter der Vonovia ist. Hier könnte also ein Interessenkonflikt bestehen.

Auch wenn ich das persönlich nicht glaube (ich war 1,5 Jahre Verwaltungsbeirat) gab es zahlreiche Probleme mit der Verwaltung, von denen ich hier nur ein Bruchteil wiedergeben werde.

Die Probleme gipfelten in der Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung. Am Ende gab 3 (!) Ganztagsveranstaltungen in einem Jahr und weitere Umlaufbeschlüsse per Post um die große Anzahl der Beschlüsse zu fassen. Während der Versammlung eskalierten die Diskussionen mehrfach zwischen Eigentümern. Die Beschlüsse waren denkbar schlecht vorbereitet, zahlreiche Anträge mussten zurückgezogen werden bzw. wurden direkt übergangen, weil schon vorher klar war, dass sie nicht beschlussfähig sind. Dies hätte von der Verwaltung viel besser vorbereitet und während der Versammlung moderiert werden müssen. Als Resultat sind wir in vielen wichtigen Themen immer noch nicht beschlussfähig was natürlich der BUWOG in die Hände spielt.

Zudem war es der Verwaltung ohne die Zuarbeit einiger sachkundiger Eigentümer nicht möglich, eine korrekte Abrechnung zu erstellen. Hier kam es immer und immer wieder zu Fehlern.

Bezüglich der Frage des Interessenskonfliktes hilft vielleicht Hanlons Rasiermesser:

Geh nicht von Böswilligkeit aus, wenn Dummheit genügt.

Qualitätsmanagement

Das Qualitätsmanagement der BUWOG war nie wirklich gut, aber immer noch die kompetentesten Mitarbeiter, die mir dort begenet sind. Hier gar es leider einen Wechsel, sodass es hier nun ebenfalls zu Problemen kommt.

Im Wesentlichen werden fast alle gemeldeten Mängel mit "kreativen Begründungen" abgelenht (nicht nur von mir sondern von sehr vielen anderen Erwerbern). Hierbei kristallisieren sich zwei Strategien heraus:

1. Gewaltschäden: Der GU nutzt dies sehr häufig. Hierbei wird einfach behauptet, dass der Mangel durch Gewalt von Nutzern/Bewohnern verursacht worden ist. Bspw. gibt es 5 dokumentierte Fälle (es gab aber noch mehr), in denen unsere Haustür aus dem automatischen Türschließer gerissen ist und dann Tage bis Wochen nicht mehr automatisch geschlossen hat und größtenteils aufstand. Hier wurde wiederholt behauptet, die Tür ist durch Gewalt (z.B. Einzüge) kaputtgegangen. Allerdings hängt die ganze Tür an einem kleinen Plastikteil das unter der Last der Tür und durch Benutzung zerbricht. Eine neue Haustür muss für solche Belastung ausgelegt sein. In Altbauhäusern hält eine solche Tür über hundert Jahre. Nach mehrfacher Fristsetzung kam dann nur noch die Antwort "Unserem vorangegangen Schriftverkehr ist nichts hinzuzufügen". Geht man so in einem "professionellen Unternehmen" mit Kunden um?

2. Fehlende Vergemeinschaftung: Sowohl die Verwaltung als auch die BUWOG führen gerne die fehlende Vergemeinschaftung der Mängel an weswegen sie nicht tätig werden. Hierzu gibt es in der Gemeinschaft aber Vorbehalte, da hier Rechte Einzelner abgetreten werden und darüber hinaus diese dann von der Verwaltung durchgesetzt werden müssen, die ja beide zur selben Muttergesellschaft gehören. Die Verwaltung lehnt es ab Mängel am Gemeinschaftseigentum zu verfolgen, weil es nicht Vergemeinschaftet wurde. Die BUWOG lehnt es ab, mit jedem einzelnen Eigentümer zu sprechen.

Spiel auf Zeit

Im Wesentlichen kann man zusammenfassen, dass nach der Abnahme des Sondereigentums jegliche Form von professionellem Verhalten verschwindet. Man muss Glück haben, überhaupt eine Antwort zu erhalten. Die BUWOG spielt hier in allen Bereichen auf Zeit, geht davon aus, dass wenn man die Erwerber nur lange genug hinhält, diese dann die Motivation verlieren, die Mängel zu verfolgen oder sogar einen Anwalt einzuschalten. All das kostet sehr viel Energie und Geld und es ist verständlich, dass viele das einfach gern hinter sich bringen wollen.

Ich kann nur weiterhin aufgrund meiner persönlichen Erfahrung davon abraten, eine Wohnung bei der BUWOG zu kaufen. Die schiere Summe an Mängeln (Heizung, Wasserschäden, Fliesen, Elektrik), die Art und Weise der nicht-Kommunikation und offensichtlich möglichst billige Umsetzung des Projektes zu Lasten der Qualität sprechen in fast allen Bereichen gegen die BUWOG.